產業(yè)地產是什么？
從住宅地產到商業(yè)地產，再到產業(yè)地產，“轉型”已成為當下房地產市場的熱門詞。新型城鎮(zhèn)化是以人為中心的城鎮(zhèn)化，其實也是以產業(yè)為主導的城鎮(zhèn)化。隨著產業(yè)地產市場化不斷加深，介入產業(yè)地產開發(fā)運作的市場化主體愈發(fā)多元化，各類主體在其中發(fā)揮的作用、獲取經濟效益的方式、發(fā)展趨勢及成長空間都呈現出不同的態(tài)勢。
產業(yè)地產的核心是產業(yè)，比之商業(yè)地產，其涉及領域更為寬泛，其復雜程度更不是住宅地產可以比擬。中商產業(yè)研究院是國內產業(yè)地產規(guī)劃領域的領先企業(yè)，擅長產業(yè)、地產和金融的融合策劃，擁有產業(yè)地產開發(fā)運營全程服務經驗。中商產業(yè)研究院認為，進軍產業(yè)地產，首先要理解產業(yè)，理解什么樣的產業(yè)適合在市場化主導開發(fā)的產業(yè)載體進行集聚集群發(fā)展。
產業(yè)地產新趨勢
產業(yè)地產是房地產未來轉型發(fā)展的重要方向
產業(yè)地產的精準化、聯動化、專業(yè)化、金融化
產業(yè)地產發(fā)展驅動因素
產業(yè)地產市場競爭格局
| 類型 | 典型企業(yè) | 優(yōu)勢 | 不足 |
|---|---|---|---|
| 房地產開發(fā)商轉型探索新增長點 | 碧桂園、萬科、綠地、保利 | 傳統(tǒng)地產開發(fā)領域積累了大量經驗，同時也擁有較好的融資能力 | 由于長期的住宅開發(fā)的慣性思維，產業(yè)地產商業(yè)模式并不非常清晰 |
| 傳統(tǒng)產業(yè)地產商持續(xù)發(fā)力全國布局 | 華夏幸福、聯東、天安、招商蛇口 | 擁有較為成熟的商業(yè)模式和多年深耕的品牌影響力 | 面臨著重資產化、運營模式等等的問題 |
| 政府主導園區(qū)企業(yè)積極轉型升級強化運營機制 | 張江高科、武漢銀湖、南京高科、蘇州高新 | 多年發(fā)展體系成熟，國家政策政策支持 | 異地可復制能力低 |
| 制造實體企業(yè)向產業(yè)地產延伸 | 海爾、中興、三一重工、玉柴集團 | 擁有良好的產業(yè)鏈資源，比較貼近自身發(fā)展需求，也易于產業(yè)集聚 | 在開發(fā)、設計、建設等方面經驗不足，產業(yè)協同發(fā)展方面有較大局限 |
| 金融類企業(yè)跨界產業(yè)地產 | 復星集團、天賦資本、弘毅投資、華融集團 | 擁有強大的資本后盾和資本運營能力 | 地產項目開發(fā)團隊與經驗欠缺 |
| 互聯網巨頭悄然布局 | 騰訊、京東、阿里菜鳥、百度 | 足夠任性巨額資本，自身業(yè)態(tài)及影響力易于產業(yè)集聚 | 地產項目開發(fā)團隊與經驗欠缺 |
房企拿地五大新模式
1、「商業(yè)+」 模式
在購物中心植入「電競、教育醫(yī)療、樂園」等美好生活實現需要的IP服務行業(yè)，打造城市名片，助力企業(yè)以「綜合體」模式拿地，同時為商業(yè)引流。
2、TOD模式
以公共交通為導向的發(fā)展模式，通過交通樞紐與商業(yè)功能的相互結合及整體規(guī)劃，實現并加快城市一體化進程。
五種創(chuàng)新拿地模式各有側重，每一種方式的進入門檻也不同，房企可根據企業(yè)自身特點、優(yōu)劣勢比較以及對應的風險評估采用適合的拿地模式。隨著土地市場的不斷發(fā)展，新的拿地模式也會不斷涌現，這方面也亟需房企的探索與創(chuàng)新能力。
| 文旅小鎮(zhèn)模式 | 大健康模式 | 科技產業(yè)模式 | 農業(yè)扶貧模式 | 商貿綜合模式 | |
| 選址 | 三四線及農村 | 城郊三四線及農村 | 三四線及農村 | 城郊三四線及農村 | 市中心城郊 |
| 房企進入比重 | ★★★★★ | ★★★★ | ★★ | ★★ | ★★ |
| 房企進入門檻 | ★ | ★★ | ★★★ | ★★ | ★★★ |
| 模式風險 | ★★ | ★★ | ★★ | ★ | ★★ |
| 成熟度評估 | ★★★ | ★★★ | ★★ | ★ | ★ |
立項拿地
產品設計
開發(fā)與建設
招商規(guī)劃
運營規(guī)劃
資本運作
戰(zhàn)略價值
概念包裝
開發(fā)商
投資商
服務商
基于成本
基于市場
基于投資
綜合自身資源優(yōu)勢
綜合市場調研需求
打造全國性的市場體系
打造市級的服務體系
規(guī)劃模式上，產業(yè)地產應以協同規(guī)劃構建多級聯動的運營資源整合能力
從商業(yè)模式上，產業(yè)地產應變“租售模式”為“全產業(yè)鏈模式”
選擇優(yōu)質項目，向開發(fā)商進行土地出讓，獲取土地出讓收益
對已經建成的物業(yè)項目選擇出租獲得租金收益或出售獲得收益
前期打造公共基礎設施或服務平臺，吸引其他項目投資，獲得后期發(fā)展收益
通過高收益項目獲得盈利，來彌補公共基礎類項目，平臺類項目等低盈利性項目的投入
為企業(yè)提供免費辦公場所和相關的創(chuàng)業(yè)輔導，通過控股入駐的初創(chuàng)企業(yè)的，獲取退出收益
從開發(fā)模式上，產業(yè)地產應嘗試打造產銷一體的“協同開發(fā)平臺”
行業(yè)聯盟；產品定制，以銷定產。
資金聯盟；如星浩資本。
技術、渠道、專業(yè)服務資源網絡。
產融智府多元合作。
從運營模式上，產業(yè)地產要做二看三求四——探索產業(yè)園區(qū)4.0模式
園區(qū)本身服務--純開發(fā)商思維，典型“租售模式”，因此，園區(qū)服務僅停留在物業(yè)管理、園區(qū)安防。衛(wèi)生、停車等最基本服務。
企業(yè)基本服務--政府型園區(qū)為主為招商需求，為企業(yè)提供一系列基本服務，包括企業(yè)的行政手續(xù)代辦、園區(qū)招聘會、企業(yè)的專業(yè)咨詢服務等。
企業(yè)增值服務--關注企業(yè)的成長涉足銷售服務、采購服務、研發(fā)服務、品牌服務、融資服務等增值服務，助力企業(yè)降低經營成本，提高利潤空間。
投資孵化服務--園區(qū)運營主體“以時間換空間”來“賭未來”介入入駐企業(yè)實體經營，為其提供創(chuàng)業(yè)孵化、股權投資、公共平臺與企業(yè)共同成長。
產業(yè)思維
開發(fā)者始終保持將產業(yè)做大做實的心態(tài)，認真、科學地制定園區(qū)的產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并按照產業(yè)發(fā)展規(guī)劃制定園區(qū)招商策略。
園區(qū)開發(fā)者具備一定的產業(yè)服務能力，圍繞上下游產業(yè)鏈及企業(yè)生命周期可衍生出形式各樣的生產性服務需求，通過產業(yè)服務增加園區(qū)的盈利空間，同時增強園區(qū)吸引力。
社區(qū)思維
過去，園區(qū)過分強調經濟功能而忽略社會功能，難以滿足人的基本需求
未來，更強調人的因素，更強調社會管理和社會服務的功能。這樣才能讓人在園區(qū)里面能夠真正體會到產業(yè)、生活的相結合、產業(yè)與城市的相結合。
金融思維
開發(fā)商發(fā)揮入駐企業(yè)優(yōu)勢，采用產業(yè)投資基金或物業(yè)入股方式對成長型企業(yè)進行孵化培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，通過分享成長紅利獲取資本增值，形成既當“房東”又當“股東”模式
通過出臺政策、信用擔保、引導資金、設立專項資金、上市服務等措施，打造園區(qū)融資基本環(huán)境，構筑融資服務平臺，構建園區(qū)產業(yè)發(fā)展的資金蓄水池
政府層面：園區(qū)開發(fā)融資將形成以銀行貸款、債券融資和PPP相結合的格局。市場層面：園區(qū)開發(fā)融資將更多的向REITS方向發(fā)展，以降低融資成本。
互聯網思維
1、即園區(qū)定位
產業(yè)園區(qū)都應該根據自身的融資稟賦、市場需求、周邊競爭等因素進行定位，專注于所定位的功能與產業(yè)。
2、即園區(qū)效率
利用互聯網打造電商平臺，不斷集聚產業(yè)資源，優(yōu)化產業(yè)組織，高效、無邊界地把各種信息對接起來，提高園區(qū)地產產業(yè)效率。
3、即園區(qū)招商推廣
突破傳統(tǒng)招商模式，園區(qū)通過微博微信等形式進行微營銷，同時，通過粉絲效應打造圈層社區(qū)，形成良好地業(yè)界口碑
4、即園區(qū)對客戶響應速度
產業(yè)園區(qū)都應該根據自身的融資稟賦、市場需求、周邊競爭等因素進行定位，專注于所定位的功能與產業(yè)。
10000+
累計企業(yè)服務案例
數據支持
創(chuàng)投推廣
投融對接
多元化
產學研
資源共享
招商合作
100+
政府招商
500+
招商合
1000+
商會
2000萬+
企業(yè)數
近20年
產業(yè)咨詢經驗
1億+
數據總量
50+
項目研究模型
100場
項目圓桌會議
5萬+
內部知識庫文件
運城市“十四五”戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展規(guī)劃
廣州市南沙區(qū)文化產業(yè)發(fā)展規(guī)劃
重慶市兩江新區(qū)高端裝備產業(yè)規(guī)劃
哈爾濱利民經濟技術開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃
貴陽綜合保稅區(qū)加工貿易產業(yè)發(fā)展規(guī)劃
青島同和高新技術產業(yè)區(qū)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃
菏澤經濟開發(fā)區(qū)新一代信息技術產業(yè)規(guī)劃
玉溪科教創(chuàng)新產業(yè)規(guī)劃和產業(yè)招商規(guī)劃
黃石市智能裝備產業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃
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