養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也稱“銀色產(chǎn)業(yè)”，是以產(chǎn)品消費(fèi)對(duì)象的指向性類(lèi)群作為界定的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，從第一、二、三產(chǎn)業(yè)派生出來(lái)的新興的綜合性的特殊行業(yè)，是專門(mén)為老年人生產(chǎn)和提供產(chǎn)品和服務(wù)，滿足老年人衣食住行各方面需求的各行業(yè)的集成或集合。其發(fā)展的最終目標(biāo)是“五個(gè)老有”：即老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)。當(dāng)前我國(guó)老年消費(fèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)仍然處于初級(jí)階段，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的供給不足、比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求。至2015年底，海口市65歲以上的老年人口數(shù)量達(dá)到15.92萬(wàn)人，占總?cè)丝跀?shù)量的7.16%，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共有34家，其中市屬32家（鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院31家、市社會(huì)福利院1家），共有養(yǎng)老床位3460張。全市共辦理老年優(yōu)待證9200余張。高齡補(bǔ)貼工作有序開(kāi)展，為32813名80歲以上高齡老人發(fā)放補(bǔ)貼4000余萬(wàn)元。隨著海口市老齡化趨勢(shì)的不斷加強(qiáng)，預(yù)計(jì)到2022年，?？谑?5歲以上的老年人口數(shù)量將達(dá)到17.53萬(wàn)人。十三五期間，?？谑羞M(jìn)一步降低門(mén)檻、簡(jiǎn)化手續(xù)，落實(shí)土地、稅費(fèi)、信貸、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等優(yōu)惠政策，引導(dǎo)社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。鼓勵(lì)社會(huì)資本通過(guò)合作、租賃和購(gòu)買(mǎi)的方式，對(duì)閑置的企業(yè)廠房、學(xué)校校舍、商業(yè)設(shè)施等進(jìn)行改造，用于養(yǎng)老服務(wù)。支持國(guó)外、境外的企業(yè)、非政府組織和個(gè)人獨(dú)資或者合資舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，并享受同等待遇。進(jìn)一步加大對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的扶持力度，適當(dāng)提高建設(shè)和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。到2020年，社會(huì)力量舉辦或經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)占比將達(dá)到60%以上。
第一章 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)概述 10
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)概述 10
一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義和目標(biāo) 10
二、養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征 10
三、養(yǎng)老地產(chǎn)利益主體分析 12
四、成熟養(yǎng)老地產(chǎn)特點(diǎn)分析 13
第二節(jié) 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)政策分析 14
一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析 14
二、《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》 20
三、《關(guān)于加強(qiáng)老年人優(yōu)待工作的意見(jiàn)》 21
四、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》 21
五、《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見(jiàn)》 24
六、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》 25
七、《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》 26
八、《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》 26
九、《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》 27
十、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)“十三五”發(fā)展政策支持 27
第三節(jié) 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)社會(huì)環(huán)境分析 28
一、中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)分析 28
二、中國(guó)老年人養(yǎng)老模式分析 30
三、中國(guó)養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變分析 34
四、社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的現(xiàn)狀 35
五、中國(guó)的老齡人口紅利分析 35
第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 38
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 38
一、養(yǎng)老地產(chǎn)處于摸索階段 38
二、房企布局養(yǎng)老地產(chǎn)情況 38
三、保險(xiǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn) 42
四、外資在華投資老年住宅 44
五、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 44
第二節(jié) 不同類(lèi)型養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)分析 46
一、養(yǎng)老服務(wù)嵌入式住宅市場(chǎng) 46
二、養(yǎng)老服務(wù)型老年公寓市場(chǎng) 46
三、“學(xué)院式”養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng) 48
四、健康養(yǎng)生型養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng) 49
五、養(yǎng)老綜合體養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng) 50
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式分析 50
一、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式分析 50
（一）中國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析 50
（二）適合中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 52
（三）中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析 57
（四）中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式解析 60
（五）養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新分析 62
二、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式分析 62
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商管理的模式 62
（二）與專業(yè)公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟 62
（三）引進(jìn)專業(yè)公司的管理模式 63
（四）各種管理模式的優(yōu)劣對(duì)比 63
（五）養(yǎng)老地產(chǎn)管理的收益分析 63
第三章 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 64
第一節(jié) 海口市行政劃分 64
第二節(jié) ?？谑协h(huán)境概況分析 64
一、地理位置 64
二、地質(zhì) 65
三、氣候 65
四、資源 65
五、交通 68
第三節(jié) 海口市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 68
一、海口市GDP增長(zhǎng)情況 68
二、?？谑泄潭ㄙY產(chǎn)投資 69
三、海口市居民收支情況 70
四、海口市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 70
第四節(jié) ?？谑械禺a(chǎn)業(yè)社會(huì)環(huán)境分析 71
一、?？谑邢M(fèi)市場(chǎng)情況 71
二、?？谑邪簿庸こ探ㄔO(shè) 72
第四章 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 73
第一節(jié) 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境 73
一、海口市土地政策綜述 73
二、?？谑蟹康禺a(chǎn)政策分析 76
三、海口市住房公積金新政 80
第二節(jié) ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 81
一、海口市房地產(chǎn)投資情況 81
二、?？谑蟹康禺a(chǎn)供給分析 81
三、?？谑蟹康禺a(chǎn)需求分析 82
四、?？谑蟹康禺a(chǎn)成交情況 82
五、海口市房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)企業(yè) 83
第三節(jié) ?？谑袩徜N(xiāo)樓盤(pán)情況 84
第四節(jié) ?？谑蟹康禺a(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 84
第五章 ?？谑腥丝诶淆g化現(xiàn)狀分析 85
第一節(jié) 人口老齡化標(biāo)準(zhǔn) 85
一、老年人年齡劃分標(biāo)準(zhǔn) 85
二、老齡化社會(huì)劃分標(biāo)準(zhǔn) 85
第二節(jié) 海口市人口結(jié)構(gòu)分析 86
一、年齡結(jié)構(gòu) 86
二、性別結(jié)構(gòu) 86
三、戶籍結(jié)構(gòu) 87
第三節(jié) 海口市老年人口數(shù)量統(tǒng)計(jì) 87
第六章 ?？谑叙B(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)分析 89
第一節(jié) 海口市養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì) 89
一、海口市區(qū)位優(yōu)勢(shì) 89
二、?？谑袣夂蛱卣?89
三、海口市政策支持 89
第二節(jié) ?？谑叙B(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)分析 90
一、?？谑叙B(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量分析 90
二、?？谑叙B(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建設(shè) 90
三、?？谑叙B(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)分析 90
第七章 ?？谑兄攸c(diǎn)區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)布局分析 92
第一節(jié) 秀英區(qū) 92
一、秀英區(qū)概況 92
二、主要養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 92
第二節(jié) 龍華區(qū) 93
一、龍華區(qū)概況 93
二、主要養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 94
第三節(jié) 瓊山區(qū) 94
一、瓊山區(qū)概況 94
二、主要養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 95
第四節(jié) 美蘭區(qū) 96
一、美蘭區(qū)概況 96
二、主要養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 96
第八章 養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)者分析 98
第一節(jié) 老年人特征與消費(fèi)能力分析 98
一、老年人的生理特征研究 98
（一）老年人人體工程學(xué) 98
（二）老年人的生理特征 99
（三）老年人的生理需求 100
二、老年人的心理特征研究 101
（一）老年人的心理特征 101
（二）老年人的心理需求 101
三、老年人的行為活動(dòng)特征 102
（一）老年人活動(dòng)分布圈 102
（二）老年人的活動(dòng)特性 103
四、老年人群購(gòu)買(mǎi)力分析 104
（一）老年人經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源 104
（二）老年人購(gòu)買(mǎi)力正提升 104
第二節(jié) 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群體分析 105
一、企事業(yè)單位老年退休人群 105
二、收入學(xué)歷較高的中年子女 105
三、追求安逸老年生活退休者 105
四、休閑度假養(yǎng)生的老年客流 105
五、養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在客戶分析 106
六、養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群消費(fèi)特征 106
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者行為分析 108
一、中國(guó)居民養(yǎng)老意愿調(diào)查 108
二、老年人的養(yǎng)老消費(fèi)觀念 108
三、消費(fèi)者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)認(rèn)識(shí) 109
四、不同老年人關(guān)注度調(diào)查 109
五、養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)施服務(wù)需求 109
六、養(yǎng)老地產(chǎn)入住方式調(diào)查 110
第九章 ?？谑叙B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略分析 111
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的選址及定位 111
一、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的選址策略 111
二、養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目定位分析 113
第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略研究 114
一、養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題 114
二、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略分析 116
三、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道類(lèi)型 118
四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道選擇 119
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目促銷(xiāo)策略分析 122
一、養(yǎng)老地產(chǎn)促銷(xiāo)目標(biāo)分析 122
二、養(yǎng)老地產(chǎn)促銷(xiāo)方式分析 122
三、養(yǎng)老項(xiàng)目促銷(xiāo)策略分析 122
（一）養(yǎng)老地產(chǎn)廣告促銷(xiāo)策略 122
（二）養(yǎng)老地產(chǎn)人員推銷(xiāo)策略 123
（三）養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣策略 123
（四）養(yǎng)老地產(chǎn)公共關(guān)系策略 125
第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格策略分析 125
一、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略分析 125
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響因素 126
三、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法研究 127
四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)價(jià)方法研究 130
第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策略分析 132
一、養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作模式分析 132
二、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)勢(shì) 133
三、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的缺陷 135
四、養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的整合互補(bǔ) 136
五、養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的策略 137
第十章 ?？谑叙B(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)扶持政策分析 139
第一節(jié) 社會(huì)保障政策 139
一、醫(yī)療保險(xiǎn)政策 139
二、養(yǎng)老保險(xiǎn)政策 143
第二節(jié) “以房養(yǎng)老”政策解讀 147
一、政策路徑 147
二、適用條件 147
三、國(guó)內(nèi)實(shí)踐 148
四、發(fā)展困局 149
第三節(jié) 養(yǎng)老服務(wù)業(yè)“十三五”政策導(dǎo)向 151
第十一章 海口市養(yǎng)老地產(chǎn)投融資市場(chǎng)戰(zhàn)略分析 156
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投資影響因素 156
一、地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平 156
二、地區(qū)居民收入 156
三、社會(huì)福利制度 156
四、老齡人口數(shù)量 156
五、居民養(yǎng)老觀念 156
六、地區(qū)生態(tài)環(huán)境 157
七、地區(qū)地價(jià)水平 157
第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投資特性分析 157
一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資特性分析 157
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 158
三、投資養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵決策要素 159
四、養(yǎng)老地產(chǎn)的投資價(jià)值點(diǎn)分析 160
（一）進(jìn)入品牌效應(yīng) 160
（二）售租獲取利潤(rùn) 160
（三）運(yùn)營(yíng)管理獲益 160
（四）地區(qū)輻射效應(yīng) 161
（五）社會(huì)口碑效應(yīng) 161
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)可行性分析 161
一、養(yǎng)老地產(chǎn)成房企開(kāi)發(fā)新方向 161
二、房企開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)分析 161
三、房企開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)前提分析 162
四、房企投資養(yǎng)老地產(chǎn)效益分析 162
五、房企開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略分析 162
第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 163
一、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn) 163
二、房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn) 164
三、新興市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 164
四、投資收益風(fēng)險(xiǎn) 164
五、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) 164
第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投融資策略分析 165
一、房地產(chǎn)投融資主體分析 165
二、養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道分析 166
三、養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式分析 167
四、養(yǎng)老地產(chǎn)融資策略分析 169
五、養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式 171
第十二章 2018-2023年?？谑叙B(yǎng)老地產(chǎn)投資前景趨勢(shì)預(yù)測(cè) 176
第一節(jié) 2018-2023年養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 176
一、綜合性住宅將成為主導(dǎo)產(chǎn)品 176
二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈設(shè)計(jì)更重細(xì)節(jié) 176
三、更加注重以人為本開(kāi)發(fā)理念 176
四、小戶型是養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首選 176
五、將逐步從主城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移 177
六、開(kāi)發(fā)不再片面追求規(guī)模檔次 177
第二節(jié) 2018-2023年養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 177
一、養(yǎng)老綜合體的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 177
二、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 177
三、養(yǎng)老旅游地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 178
四、保險(xiǎn)企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)會(huì) 180
五、醫(yī)療康復(fù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 180
六、酒店管理企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 181
第三節(jié) 2018-2023年養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析 181
一、養(yǎng)老地產(chǎn)成房地產(chǎn)新增長(zhǎng)點(diǎn) 181
二、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品漸成新型剛需 182
三、養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大尚需升級(jí) 182
第四節(jié) 2018-2023年?？谑叙B(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 183
一、養(yǎng)老地產(chǎn)需求前景預(yù)測(cè) 183
二、老年人口數(shù)量預(yù)測(cè) 184
三、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展預(yù)測(cè) 184
四、養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)前景展望 185
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